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¿Qué tener en cuenta al contratar un Abogado de Derecho Urbanístico?

¿Qué es un proyecto de reparcelación?

El término «reparcelación» hace referencia al proceso mediante el cual se transforma una finca rústica en una urbana, para convertirla así en una parcela apta para su edificación. Además, un proyecto de reparcelación puede realizarse de forma voluntaria, por un acuerdo entre las partes que intervienen, o de forma forzosa, cuando no se consigue llegar a un acuerdo, por lo que la ley establece una serie de normas para dar solución a esta situación. En cualquier caso, es necesario contar con un abogado especialista en urbanismo por varios motivos.

Por una parte, antes de realizar el acuerdo, es importante contar con un abogado urbanista que nos ayude y asesore para obtener las condiciones más ventajosas posibles y nos aconseje en base a su experiencia.

Por otra parte, para que nos preste su ayuda durante el proceso y evitar cualquier tipo de problema legal.

Por último, en el caso de no llegar a un acuerdo y encontrarnos ante la situación de una reparcelación forzosa, para que nos explique cuáles son nuestros derechos y para que nos ayude a salir lo mejor parados posible.

Además, es necesario saber que estas leyes pueden ser distintas entre comunidades autónomas, por lo que, si queremos realizar un proyecto de reparcelación en una provincia, lo suyo es contar con un experto en urbanismo de esa provincia.

En conclusión, si queremos realizar cualquier proyecto de reparcelación, debemos saber que existe una legislación que regula este tipo de situaciones, por lo que debemos asegurarnos de dar los pasos correctos, contando con un abogado experto en la materia de urbanismo.

¿Que hacen los abogados especialistas en urbanismo?

Un abogado urbanista realiza múltiples funciones puesto que las leyes de urbanismo son amplias y específicas. Evidentemente, su función principal es velar por el correcto cumplimiento de la legislación urbanística, pero, como hemos mencionado anteriormente, esta es amplia y, además, podemos encontrar diferencias legales entre unas comunidades autónomas y otras. Precisamente por la complejidad que presenta esta legislación, existen abogados especializados en derecho urbanístico. Entonces, debemos saber cuáles son las actividades que realizan estos expertos. por una parte, un abogado especialista en urbanismo ofrece asesoramiento legal, ayudando a realizar el plan de ordenación urbanística y a ejecutar dichos planes. Por otro lado, puede ayudarnos a  obtener las licencias necesarias según lo que queramos hacer (licencia de obras, licencias de demolición, licencias de primera ocupación, etc.). También, puede asesorarnos para realizar convenios urbanísticos. Y en general, su función es la de acompañar a sus clientes durante todo el proceso urbanístico. Por eso, contar con un abogado especialista en urbanismo es sumamente importante si nos vemos envueltos en algún procedimiento de urbanismo en dicha provincia, pues no conocer con detalle la ley puede llevarnos a cometer alguna infracción o delito, lo cual puede traer consecuencias severas. Aunque si se diera el caso de cometer un delito urbanístico, un abogado de urbanismo puede defendernos ante los tribunales para conseguir la sentencia más leve posible, además de ayudarnos a solucionar el problema y ofrecernos asistencia legal para evitar más problemas en el futuro.

¿Cómo conseguir la legalización de construcciones?

Antes de realizar cualquier tipo de construcción, es necesario obtener una serie de documentos legales y permisos. Este proceso puede ser complejo y tedioso, por lo que es necesario contar con un abogado especialista en derecho urbanístico para que nos acompañe durante el procedimiento. Este nos indicará cuáles son los requisitos necesarios para obtener la legalización de una construcción e incluso nos ayudará a tramitar la solicitud y a obtener los documentos y licencias necesarios y esto es muy importante porque existen varios tipos de licencia y diversos requisitos para realizar una construcción en cualquier lugar. Pero, resumiendo un poco el proceso de legalización de construcciones, básicamente lo que se necesita es un reconocimiento de la construcción y un certificado con las características de la misma, que debe ser redactado por un arquitecto. Luego, hay que acudir con dicho documento al notario, que realizará la escritura de propiedad de la obra nueva existente. Por último, debemos inscribirla en el Registro de Propiedad. Aunque quizás pueda parecer un proceso fácil, al no ser expertos en urbanismo, lo recomendable es seguir los consejos jurídicos de un abogado urbanista, para evitar cualquier tipo de error y agilizar el proceso.

El suelo no urbanizable: qué es y cuándo se puede utilizar

El suelo no urbanizable es aquel que, por un motivo u otro, no se puede considerar urbanizable, por lo que tiene una legislación especial. Un suelo se considera no urbanizable por los siguientes motivos:

• El suelo requiere de una protección especial porque tiene un gran valor histórico, agrícola, forestal, ganadero…
• El suelo está sujeto a limitaciones de dominio público, por ejemplo, en él se encuentra una vía.
• Es inadecuado para el desarrollo urbano según el PGOU (plan general de ordenación urbana).
• Etc.

Sin embargo, que un suelo sea no urbanizable no significa que no se pueda construir en el mismo. Por supuesto, que en un suelo no urbanizable se pueda realizar algún tipo de obra o construcción, depende de varios factores y, además, existen distintas licencias y autorizaciones, por lo que es recomendable contar con un abogado de urbanismo para que nos ayude a seleccionar qué licencia nos conviene más y cómo podemos obtenerla, y que también nos acompañe en el procedimiento y evitar así cualquier fallo. No solo eso, también es necesaria la ayuda de un arquitecto antes de realizar la compra, para revise el suelo y nos indique si es posible construir en el mismo. Lo que sí es verdad es que, normalmente, las construcciones que se realizan en suelos no urbanizables suelen ser viviendas unifamiliares ligadas a la realización de actividades primarias (agricultura y ganadería), cuando se trata de edificaciones de interés general y en algunos otros casos particulares, por lo que es precisa la ayuda de un experto para saber si nuestro caso es una de las excepciones que permiten la realización de obras en este tipo de suelo.

Por último, debemos recordar que la legislación urbanística puede variar entre unas Comunidades Autónomas y otras, por lo que es necesario contar con un abogado experto en urbanismo.

Los tipos de licencia de obras

Antes de realizar una obra, lo primero que debemos saber es si necesitamos un permiso o licencia o no. A veces, no es necesario solicitar ninguna licencia, pero debemos estar seguros de que sea así para evitar problemas legales. En el caso de necesitarla, debemos saber, además, qué tipo de licencia solicitar y cómo hacerlo. No solo eso, sino que entre unas comunidades autónomas y otras, la legislación varía y no todas las licencias son iguales. Podemos distinguir las siguientes licencias:

• Licencia de Edificación, obras e instalaciones (Tipo 1): para obras de gran complejidad técnica o urbanística, y que necesitan la redacción de un proyecto de obras de edificación regulado mediante la ley.
• Licencia de obras e instalaciones (Tipo 2): para obras más sencillas, pero que requieren una autorización sectorial.
• Licencia de obras e instalaciones (Tipo 3): para todas aquellas obras que no se encuentran dentro del tipo 1 o del tipo 2.

Además, hay otra forma de distinguir los tipos de licencia, y es diferenciando entre licencias de obra mayor y licencias de obra menor.

Una licencia de obra mayor se trata de una licencia para realizar una construcción, es decir, para ampliaciones, reestructuraciones o reformas de un inmueble. Por su parte, una licencia de obra menor consiste en una autorización para realizar otro tipo de trabajos, más sencillos, dentro de un inmueble, como pueden ser: reparaciones, instalación de aire acondicionado, saneamientos…

En cualquier caso, es necesario contar con un abogado urbanístico por diversos motivos. Por una parte, para que nos indique qué licencia debemos solicitar según el tipo de obra que vamos a realizar y, por otra, para que nos ayude a obtenerla.