De acuerdo a la legislación vigente y la interpretación del Tribunal Supremo, los gastos hipotecarios deberán ser cubiertos por el banco. Sin embargo, en la práctica es habitual que sea el cliente quien soporta dichos pagos. En ese contexto, surge la necesidad de iniciar un reclamo para que se proceda a restituir el dinero cobrado indebidamente. El primer paso será presentar una solicitud al banco. Para ayudarte en el proceso, a continuación anexamos un modelo para reclamar los gastos hipotecarios.
Modelo para reclamar los gastos hipotecarios.
El siguiente modelo puedes usarlo para iniciar un reclamo a tu banco referente a los gastos hipotecarios.
ASUNTO: Reclamo de devolución de gastos hipotecarios
Don/Doña (nombre del cliente), con DNI _____ y domicilio en (dirección completa) presento el siguiente reclamo para solicitar la devolución de los gastos que he pagado referentes a la formalización del préstamo hipotecario celebrado con la entidad financiera a la que representan. Dicho reclamo se presenta en base a los siguientes términos.
PRIMERO.- ACERCA DE LA ESCRITURA HIPOTECARIA.
Con fecha (dd/mm/aaaa) se formalizó el préstamo hipotecario n° ______ , a través de la escritura pública validada por el Notario (nombre del notario) e inscrita en el Registro de Propiedad de (incluir la ubicación) referente al inmueble ubicado en (dirección completa), por un importe de (cantidad económica del préstamo). El reclamo iniciado a través de este documento se refiere a dicho contrato.
SEGUNDO.- NULIDAD DE CLÁUSULAS.
El reclamo de nulidad, y la consecuente devolución de los pagos efectuados, hace referencia a la cláusulas del contrato hipotecario (incluir todas las cláusulas que son objeto de reclamo) sobre los pagos de constitución del préstamo hipotecario. Lo anterior en base a los siguientes términos:
La cláusula (número) establece (anexar textualmente los párrafos que son objeto del reclamo).
TERCERO.- RECLAMO DE GASTOS HIPOTECARIOS
Mediante el presente documento procedo a reclamar la devolución de los gastos cargados indebidamente a mi persona. Lo anterior en base a la premisa que las cláusulas mencionadas deben ser declaradas nulas, considerando que su aplicación es abusiva especialmente porque arbitrariamente se procedió a cargar a mi persona todos los gastos, incluidos los pagos de los impuestos relacionados con las celebración del contrato hipotecario.
Adicionalmente, la inclusión de estas cláusulas abusivas constituye una condición de contratación, sin posibilidad de negociación. Esto, sin embargo, no es equitativo, en cuanto el banco obtiene un beneficio económico mayor derivado de la celebración del contrato hipotecario. Por tal motivo, cargar todos los gastos hipotecarios a mi persona constituye una práctica poco equitativa.
En contraste, la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios prohíbe prácticas como las incluidas en las cláusulas abusivas antes mencionadas. En consonancia a esta premisa, el Tribunal Supremo se ha pronunciado a favor de la práctica de reclamar los gastos de tasación, modificando su criterio con relación con los de gestoría. Lo anterior quedó patente a través de la Sentencia 705/2015 de 23 diciembre y STS 849/2018 de 15 de marzo y ratificada posteriormente por la Sentencia sobre gastos hipotecarios STS 35/2021.
Estos fallos están en consonancia con la interpretación del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, especialmente en lo referente a la sentencia STJUE 16/07/2020, en donde se lee: «En consecuencia, la cláusula discutida no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas”.
La resolución del Tribunal Superior no deja lugar a otra interpretación. Con esto de preámbulo, en vista que las cláusulas abusivas mencionadas anteriormente fueron impuestas a mi persona sin previa negociación, reclamo que se declaren nulas. Como consecuencia, procedo a reclamar de manera inmediata la restitución de los gastos cobrados a mi persona de forma arbitraria. El monto en cuestión asciende a (cantidad económica en disputa, expresada en euros). A decir de la entidad financiera, este monto económico se utilizó para pagar los trámites relacionados con gastos de registro, lo que incluye los honorarios del notario y los impuestos aplicables.
Justifico mi reclamo con copias de cada uno de los pagos objeto de reclamo, los cuales se mencionan a continuación:
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: (€)
- Gastos de Registro de la Propiedad: (€).
- Honorarios Notariales: (€)
- Gastos de la gestoría tramitadora: (€).
- Tasación del inmueble (€)
- Otros: (€)
Aunado a este reclamo, procedo a hacer de su conocimiento que en caso que se haga caso omiso al presente documento, se procederá a través de la vía judicial.
Sin más por el momento, espero una pronta respuesta a este reclamo. Reciba un cordial saludo.
Atentamente,
DON/DOÑA. (nombre y firma)
Datos adicionales a considerar.
Antes de que empieces a llenar el modelo para reclamar los gastos hipotecarios asegúrate de tener todos los documentos que acrediten los gastos cobrados de forma abusiva. En caso que no tengas el comprobante de algunos de dichos pagos, no podrás iniciar el reclamo por dicho concepto.
Por otro lado, deberás incluir todas las cláusulas que son objeto de reclamo. Esto es especialmente importante para que el banco te restituya el total de los gastos cobrados indebidamente.
Tomando en cuenta los factores mencionados anteriormente, es sumamente importante dedicar tiempo suficiente a elaborar el reclamo. Lo mejor en este caso es contar con la asesoría de abogados especialistas en derecho hipotecario. Esto es especialmente importante si tomamos en cuenta que los bancos harán todo lo posible por evitar restituir el dinero cobrado. Para obtener el resultado deseado, es mejor asesorarse lo más pronto posible.
