Quieres comprar un inmueble, pero aún no te autorizan el préstamo hipotecario. Ya encontraste la casa ideal, pero aparentemente hay otro comprador interesado en adquirirla. ¿Qué puedes hacer para evitar que alguien la adquiera antes que tú puedas cerrar el trato? Hacer un contrato de arras. Aunque es una opción, los expertos en derecho hipotecario advierten sobre sus peligros. ¿Qué es exactamente y por qué requiere considerar detenidamente si es recomendable celebrarlo? Veamos.
¿Qué es el contrato de arras?
De acuerdo al Artículo 1454 del Código Civil, es un contrato firmado entre el comprador de un bien inmueble y el vendedor con la finalidad de garantizar que se llevará a cabo la transacción. Dicho en términos coloquiales, corresponde a un pago para «apartar» el inmueble y evitar que sea vendida a otro comprador. Esto representa una ventaja doble, puesto que también el vendedor tiene cierta garantía para no vender el inmueble a otro postor.
Lo más habitual es que el contrato de arras se firme con la entrega de un pago, considerando habitualmente como un adelanto. Ahora bien, aunque es una garantía para ambas partes que se realizará la venta, también es un riesgo, pues de no efectuarse la transacción en tiempo y forma habrá penalizaciones. En ese contexto es donde cobra relevancia la necesidad de considerar detenidamente si es conveniente firmar dicho contrato o es mejor no hacerlo.
Respecto al contenido específico del contrato de arras, no hay un formato único, puesto que debe contener todos los pormenores acordados entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, sí existen ciertos requisitos mínimos que debería tener. En primer lugar, es importante que se incluyan los datos de ambas partes, respaldados por sus respectivos documentos de identidad, como el DNI.
Igual de importante son los datos del inmueble en cuestión. Estos deben ser lo más específicos posible para evitar cualquier tipo de confusión posterior. Por supuesto, debe figurar la dirección completa, incluyendo cualquier seña adicional que permita su inmediata identificación. Además, con la finalidad que el inmueble sea entregado en las mismas condiciones en que sé encontraba en el momento de formalizar el contrato de arras, es recomendable anexar cualquier construcción adicional y las condiciones físicas del mismo.
Los siguientes datos obligatorios que deben figurar en el documento son el precio total del inmueble y la cantidad que se entregará como primer pago en el momento de la firma del contrato de arras. Es importante que se especifique que el monto económico aportado corresponde al primer pago, y debe indicarse el restante. Y, en el mismo orden de ideas, debe indicarse claramente cuál es la fecha límite para consumar el trato y cuáles serán las sanciones en caso que no se cumpla con lo estipulado. Por último, es mejor que se incluya los pormenores respecto a la forma en que se dividirán los gastos derivados de la compra venta.
¿Cuánto debe pagarse?
La legislación vigente no estipula una cantidad específica que deba entregarse en el primer pago. Esto es razonable puesto que se trata de una transacción económica hecha entre particulares. De hecho, todos los pormenores, como el coste total del inmueble, las condiciones de pago, las consecuencias del incumplimiento de contrato y demás aspectos son totalmente negociables entre los interesados. Por eso, siempre es recomendable que busques la mejor opción con la finalidad de obtener condiciones de pago más favorables.
Lo anterior no significa que deba tomarse a la ligera el proceso de pago definido previamente. De hecho, lo ideal es que cada pago se realice de tal forma que haya una constancia de la transacción. Por ejemplo, si se hizo un pago con cheque, debe figurar el nombre de ambas partes, es decir, tanto del comprador como del vendedor. El propósito de este mecanismo es sentar las bases para poder comprobar cada pago, para los efectos legales correspondientes que pudieran surgir posteriormente.
Ahora bien, ¿cuánto deberías pagarle al vendedor en el momento de formalizar el contrato de arras? Como ya hemos dicho, no hay una cantidad fija de antemano por la legislación actual, así que es algo que debes decidir por ti mismo. Sin embargo, lo mejor es que consideres detenidamente las opciones que tienes disponibles antes de tomar una decisión, principalmente porque te arriesgas a perder tu dinero en caso que las cosas no salgan como lo esperas. La recomendación que normalmente hacen los entendidos en las materia es que si el inmueble fue de tu agrado, pero no estás totalmente convencido que sea la mejor elección, lo mejor es que no te comprometas con una cantidad económica muy alta. Así, en caso que encuentres una mejor opción, sea menor la pérdida.
Claro está, así como tú podrías romper el contrato, con las consecuencias previas acordadas, también podría hacerlo el vendedor. En ese caso, si te interesa realmente que por ningún motivo se venda el inmueble, entonces puedes pagar una cantidad considerablemente alta. De esta forma, el vendedor se verá más obligado a respetar el contrato de arras, sin importar que haya más compradores del inmueble.
Consecuencias del incumplimiento del contrato de arras.
Como es de esperarse, al tratarse de un contrato comercial existen ciertas regulaciones que deben cumplirse. De acuerdo al Artículo 1454 del Código Civil, en caso de incumplimiento se pierde la cantidad económica entregada como adelanto. Por lo tanto, si eres el comprador, tienes que saber que el vendedor no tendría ninguna obligación de devolverte tu dinero. Sin embargo, si es el vendedor quien decide no vender, entonces deberá retribuir la cantidad pagada, más otra cantidad igual. En otras palabras, deberá duplicar la cantidad que recibió. Sin embargo, es posible que los implicados hayan acordado otros términos adicionales cuando redactaron el contrato de arras. Si ese es el caso, los firmantes están obligados a respetar los términos, mientras no representen un menoscabo a lo estipulado en la normativa vigente.
Para evitar cualquier contratiempo indeseable, lo mejor es contar con la asesoría de abogados expertos en derecho hipotecario. Sus servicios son importantes tanto al redactar el contrato como en el supuesto que se incumplan sus condiciones.
